想要买房但又不能付全款!这些房贷干货你必看

贷款之前,你有必要掌握一些基本知识,以便想贷就可以随心所欲的贷。还可以少给自己挖坑!如果你正打算买房,又不能付全款,这篇文章你必须要看!

一、评估家庭资金、房产价格

a.评估家庭资金。

b.评估房产价格。首套房的首付是合同价与评估价取孰低值的三成,二套房的首付是合同价与评估价取低值的四成。

如果资金不够,可以通过银行房产抵押消费贷款、银行信用贷、民间房产抵押、民间信用贷(所谓首付贷,最后有解释)补全。而房产价格,必须要找银行指定的评估公司评估,自己找的评估公司银行不一定认。

二、评估你的收入负债

收入除了工资性收入外,还有各种资产都可以折算成收入。打工族收入的特点就是稳定,金额、入账时间、备注都要规律,如果突然出现一笔大额进账,要能够合理地解释,信审才会接受这是一笔收入,否则会忽略不计,尤其是快进快出;频繁出现很多笔大额进账,会被怀疑成企业主(或个体经营者)冒充上班族。

房产资产折算收入:会把贷款额度去除后的房产净值(也是通过评估价确定)再打折后计算成月收入。

股票计算收入:根据证券公司提供的市值单再打折计算成月收入。

存款:根据定存单或理财产品合同等折算成月收入(个别银行定存单拉出后隔天就可以取走,这种情况100万可以折算1.6w收入)。

负债计算方式:房贷就按征信报告上显示的月供计算,信用贷和车贷按使用额度和授信时间计算月供,信用卡按透支额的10%计算月供。另外,帮别人担保的金额也算作负债。

三、如何阅读你的征信报告

征信报告除了看到是否有贷款和信用卡逾期,还透露了很多信息。对于目前在家抚养孩子的家庭主妇来说,报告上显示的“xx有限公司”就可以提供一笔合理收入(工资收入),因此一家优质企业里工作时,即使你不申请贷款,也要申请几张信用卡,不管金额大小,目的不是消费,而在于纪录这家企业。

如果是自由职业者,怎么做,你的收入才会得到信审的认可?并不是随便一张收入证明就能解决的,需要你拉出自己的征信报告,查看自己的职业信息,最好是选择最近的一家公司,出一张收入证明。如果这家公司比较一般的话,也可以选择同行业较大的公司来开收入证明。

四、贷款需要多久才能下来

在银行做的任何贷款,即使从材料上看来100%没问题的,也不能承诺100%能批,只能说从经验上看没问题。至于贷款时间就更加有不确定性了。签购房合同前一定要了解清楚时间节点,尤其是在合同里只能写“xx号之前过户”,而不能规定“xx时间放款”。因为你没法控制银行的放款时间。

对于按揭购房贷款,共计时间为:上下家材料齐全交给信贷员——查询下家房产(七天)——信审审批(两周)——审批通过出合同用印(三到一周)——拿到合同后过户(二十天)——拿到他证交给银行放款(一周)。这是标准时间,中途如果补充材料,恰逢节假日等等,都会有拖延。

五、目前政策概况

首套房认定标准:

1.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清,再次购买普通房(所有银行认可)

2.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款全部结清,再次购买非普通房(大多数银行认可)

3.以夫妻及未成年子女为家庭单位名下房产贷款商贷全部结清,公积金未结清,再次购买普通或非普通房(少数银行认可)

二套房利率:可以打折,普通92折,非普通98折,也有一律9折但要买理财和公证费的。

还款方式:

信用贷按照还款方式分为按月付息/等额本息/等本等息,在同样的额度和使用年限和利率下,总利息是等本等息=按月付息>等额本息,但是资金利用率按月付息>等额本息>等本等息,按月付息和等额本息的利率是真实利率,等本等息的利率大概是宣传时年息的两倍。

作者 冲哥

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